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最核心的区域人口出现减少，这是过去10年，我国四个直辖市呈现的一个特点。

以北京为例，北京的核心区是东城区和西城区，在第七次人口普查中常住人口为1815043人。而在10年之前，第六次人口普查数据显示，东城区（包括原东城区和原崇文区）的人口达到91.9万人，西城区（包括原西城区和原宣武区）人口124.3万人，两区总人口为216.2万人。

因此，10年的时间中，北京核心区人口缩水达到16.05%。而我国31个省份中，常住人口缩水最快的为黑龙江省，近10年人口增长率为-16.87%。北京核心区的人口减少程度，与黑龙江不少城市的程度相当。

此外，上海的黄浦区（合并卢湾区）、静安区（合并闸北区）、普陀区、虹口区、杨浦区和崇明区，天津的河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区，重庆的渝中区等，也都出现近10年常住人口缩水。

华南城市研究会副会长孙不熟对21世纪经济报道记者表示，导致大城市的人口从核心区流向其他城区和郊区，主要是市场的无形之手在调控的。大城市核心区人口超过一个阈值之后，展现出来的就是房价和租金上涨、生活成本上升、交通拥堵等局面，人口自然会向周边地区扩展。

核心区人口缩水

尽管仍然是政治、文化和经济中心，但是对于四大直辖市来说，最核心的区域人口减少，其他城区尤其是郊区人口增长，已经是一个普遍性的趋势。

第七次人口普查数据显示，四个直辖市中，北京最核心的东城区和西城区，上海的黄浦区、静安区，天津的南开区、河西区，重庆的渝北区等，人口都出现下降。

其中，东城区（包括原东城区和崇文区）的人口，从2010年的91.9万，快速下降到70.9万，降幅达到22.9%，成为4个直辖市中“缩水”最多的区。

数据来源：根据人口普查公报计算，下同

同时，北京六大中心城区（指东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区），2020年占北京总人口的比重为50.2%，这一数据较2010年下降9.5个百分点，降幅极快。

此外，与 2010年第六次全国人口普查相比，2020年上海中心城区（黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦区）人口所占比重减少3.4个百分点，郊区人口所占比重增加2.5个百分点。

天津的情况也类似，与2010年相比，中心城区（和平、河东、河西、南开、河北、红桥区）人口所占的比重下降4.3%，反而是环城四区（东丽、西青、津南、北辰区）人口所占比重大幅提高8.6%。

是什么导致大城市人口从最核心的区域向周边区域转移？高昂的房价、较高的生活成本、拥堵的交通等，都成为促使人口外迁的重要因素。

孙不熟认为，这是由于住在核心区“相对不经济”，也就是大城市的核心区人口密度过大之后，规模越大效率会降低。“城市核心区的容积率已经很高，尽管我们无法人为判断什么时候达到顶点，但是市场可以对此进行判断，比如纽约、伦敦、东京的人口，在10年前甚至20年前就已经停止增长了，这就是达到承载的极限了。”

他认为，与之相比，城市进行人口控制的政策影响相对较小，更多是顺势而为。当然，随着技术水平和管理水平在上升，未来城市人口的容纳空间会继续提升。

也并非没有特例。比如天津的和平区，在过去10年人口不降反升，常住人口从2010年的27.35万上升到2020年的35.5万。这是由于和平区强悍的教育资源，吸引了大批外来人口迁入。尽管如此，和平区的户籍人口超过40万人，常住人口与之仍相比呈现人口流出的局面。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，为什么大城市的核心城区房价仍然坚挺，就在于交通和教育的优势非常明显。尤其是优质的教育资源，短期内还是很难转移的，郊区房价低的原因，是交通成本和教育的资源不富集所导致的。

其他城区人口逐步聚集

与核心区人口普遍下降不同，直辖市的其他城区尤其是郊区，不少出现了人口的快速增长。比如，天津的西青区在过去10年常住人口从68.47万上升到119.51万，增幅达到74.55%。北京的通州区常住人口从2010年的118.4万增长到184.03万，增幅55.43%。

这里面既有政策的影响，也有人口的自由选择。比如，北京市的通州区定位为北京副中心，从2017年底开始，北京市市委、市人大、市政府、市政协四大班子陆续迁至通州区。更多的商业、教育也在逐步落地，使通州区在过去10的人口增幅很快。

孙不熟认为，从行政手段来看，其实中央也强调超大城市和特大城市要把中心城区的非核心功能向外疏散。在这样的政策引导之下，包括北京、上海等大城市开始对不同的城区进行差别化管理，比如上海和广州降低了郊区落户的门槛。而分类调控的目的，就是人为引导人口向郊区导流。

另外，高铁站和机场所在地，也成为其他城区吸引人口的“利器”。

“为何上海这几年虹桥商务区发展很快，不少大企业开始进驻？这本质上就是效率导致的。”孙不熟指出，新的城区的发展机会，本质上是大城市膨胀之后，核心区已经无法承接那么多人口和产业，自然向外部溢出。

他认为，现在大城市都在发展火车站和机场的商务区，因为随着城市人口规模膨胀到一定程度之后，很多人需要“生活在轨道”上，效率才能最高，才能够去适应这种超大、特大城市的生活节奏。

张大伟认为，从城市发展的必然角度来说，大城市的扩张，现在都是以卫星城、新城为发力点，尤其是高铁站点的布局，基本都在新城区。“一个大城市的新增人口，尤其是农村人口前往大城市，第一个落脚点往往在高铁站周围。因此，城市的很多新增人口就会留在高铁站周围发展，尤其是随着基础建设的逐步提升，高铁站附近的生活便利性也在提升，导致整体来看，大城市的新城区过去几年的发展较快。”他说。

从未来的趋势来看，中国的城镇化还没有结束，大城市也是如此。"在这样的情况下，对郊区的发展是一个利好，因为外来人口的落户会继续增长。而房价是货币、信贷的一个表现形式，虽然说信贷的增幅在放缓，但增加仍然是一个趋势，因此我认为，大城市房郊区的房价还是会有平稳的提升。”张大伟说。

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